상가 임차인의 대항력에 대하여 알고 싶습니다.

관리자 | 2011.10.27 15:54 | 조회 1089
상가건물임대차보호법」 제3조에서 규정하는 ‘대항력’은 예를 들어 임대차계약기간 중 매매 또는 기타 사유로 인하여 상가건물의 소유자가 변경된 경우에 임차인이 건물의 인도와 사업자등록신청을 하기 전 이미 저당권등기나 가압류, 가등기 등이 행하여 졌고, 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기에 의하여 소유권자가 새로이 변경된 경우 외에는 임대인의 지위도 새로운 소유권자에게 승계되기 때문에 새로운 소유자와 별도의 계약을 체결하지 않고도 임차임이 계약기간동안 계속하여 임대차계약을 주장할 수 있는 임차인의 권리를 말합니다.

우리 민법상 임대차계약의 공시방법으로 임대차 등기제도가 있습니다. 이를 위해서는 임대인의 협조가 필수적입니다. 하지만 임대인은 세원노출과 목적물의 담보가치하락 등을 이유로 임대차등기에 비협조적인 것이 현실입니다. 이러한 점을 고려하여 「주택임대차보호법」에서는 임대인의 협조가 없어도 임차인이 단독으로 대항력을 갖출 수 있는 방안으로 주거 및 주거겸용의 임대차에 있어서 임대차등기가 없어도 임차인이 건물의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에게 대항할 수 있습니다.

건물이 매매나 양도 등으로 인하여 건물이 이전되더라도 새로운 양수인은 임대인의 지위를 승계하기 때문에 임차인은 임대기간 동안 임대차를 유지할 수 있습니다. 「상가건물임대차보호법」이 제정되기 전까지 상가건물 임대차에 대하여는 여전히 임대차등기를 한 경우에만 대항력이 인정되었기 때문에 임차인이 보증금의 확실한 보전을 위해서는 임대차등기를 하는 것이 필수적이었습니다. 상술하였듯이 현실적으로 임대인이 등기에 대하여 비협조적이므로 임차인의 지위는 매우 불안정하였습니다.

「상가건물임대차보호법」의 제정으로 임차인이 임대인으로부터 건물의 인도를 받고, 세무서에 사업자등록신청을 하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 등기부에 기재된 것과 동일한 효력이 생가도록 하였습니다. 상가에 임차하고 있으나, 사업자등록을 하지 아니한 임차인은 동법의 보호를 받기 위해서 반드시 사업자등록신청을 하여야 하고, 임대차 계약 전후에도 임대인의 인적사항, 보증금, 차임, 임대차기간, 면책, 임대차 목적물, 건물일부 임차시 해당도면 등이 변경되는 경우에는 사업자등록 정정신고를 하여야 보호를 받을 수 있습니다

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