상가의 임대차계약의 보장기간은 어떻게 되나요?

관리자 | 2011.10.27 15:52 | 조회 1375
「상가건물임대차보호법」이 제정되기 이전에는 상가건물임대차에 있어서 임대차기간을 정하기 않은 때 민법규정에 의하여 당사자는 언제든지 계약을 해지통고할 수 있고, 통지를 받은 날 로부터 임대인이 해지통고하면 6월, 임차인이 해지통고한 경우는 1월이 경과하면 해지의 효력이 발생하였습니다(민법 제635조). 계약갱신의 여부는 전적으로 임대인의 의사에 맡기고 있으며, 상가건물임대차의 경우 실제적으로 1년이라는 단기기간을 약정하는 것이 대부분이었습니다. 하지만 이것은 영업의 계속성에 비추어 너무 기간이 짧고 임대차기간이 종료된 후에 임대인은 보증금 인상을 요구하는 것이 일반적이었습니다.

동법 제9조에서는 임대차기간등에 관하여 ‘기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보고, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.’ 고 규정하면서 ‘임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.’고 규정하여 임차인의 임대차기간을 보장하고 있습니다(동법 제9조).

특히 동법 제10조에서 임차인이 거액의 시설비 등을 투자하고도 단가간 내에 명도해야 하는 불이익을 받는 것을 방지하기 위하여 임차인에게 ‘계약갱신청구권’을 인정하고 있습니다. ‘임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다.’와 ‘임차인의 계약갱신청구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.’고 규정하고 있습니다.

임차인의 계약갱신청구에 대하여 거절할 수 있는 사유를 동법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 열거하고 있습니다. 하지만 이 갱신거절사유에 임대차계약을 해지할 수 있는 사유가 될 수 있는 내용이 있고, 이런 경우에까지 단순한 계약갱신거절의 사유로서 계약이 만료될 때까지 인용해야 하는 것은 임대인의 재산권을 과도하게 제한하는 것이어서 위헌의 소지가 있다는 지적도 있습니다.

임차인에게 전체 임차기간을 5년 한도로 그 기간내에는 반복해서 임대차 기간갱신을 요구할 수 있는 권리를 부여하고 있지만, 임대인은 임대차계약기간을 갱신할 때마다 보증금 또는 월임대료를 동법 시행령 제4조가 정하는 상한율 연12% 인상할 수 있도록 하고 있기 때문에, 가령 임대차기간 1년 종료후에 임차인의 요구로 1년간 임대기간이 갱신되면서 월임대료 또는 보증금을 12%인상함으로써 새로운 임대차계약에서의 합계보증금액이 동법 시행령 제2조에 정한 범위를 넘어서게 되는 경우에 동법의 적용이 배제되고, 그 결과 위 상가건물임대차가 동법의 적용을 받는 경우는 결과적으로 1년에 불과하게 될 수 있는 것입니다.

그러므로 보증금액에 관한 제한은 삭제하는 것이 바람직하고, 외국의 입법례에서와 같이 대부분 7년에서 14년 정도의 존속기간을 보장해주고 있는 경우를 볼 때, 최단존속기간을 1년으로 하는 것은 임차인의 시설비 투자 등의 투하자본을 회수하는 데 충분한 시간이 되지 못한다는 것입니다. 영업활동의 지속성·계속성 측면에서 적절하지 못하며, 최소한 주택임대차보호법상의 최단임대차 존속기간만큼은 보장해 주어야 하지 않느냐는 의견도 있습니다.

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